Art. 1123 c.c.
Riparto a millesimi
Spese generali, ordinarie e straordinarie: la quota di ogni unità in proporzione ai millesimi.
Art. 1124 c.c.
Ascensore e scale
Metà a millesimi, metà per altezza di piano. Con gestione di piano terra e unità escluse.
Art. 1126 c.c.
Lastrico solare (1/3 – 2/3)
Uso esclusivo e unità coperte dalla verticale: il caso più litigioso, risolto col prospetto.
Art. 9 L. 392/1978
Tabella proprietario / inquilino
Chi paga cosa nelle locazioni: voce per voce, filtrabile e stampabile.
Quale calcolatore ti serve
Quattro strumenti, quattro domande diverse. Trova la tua qui sotto e apri il calcolatore corrispondente con i tuoi numeri.
Riparto a millesimi
Se sei amministratore e devi preparare il consuntivo, oppure condomino e vuoi controllare la bolletta condominiale, il calcolo della quota a millesimi risponde alla domanda quanto devo pagare per le spese generali. Inserisci la spesa totale e la tabella millesimale: ottieni la quota di ogni unità, verificata sul totale al centesimo. È lo strumento da usare per pulizia delle scale, illuminazione delle parti comuni, assicurazione del fabbricato e manutenzione ordinaria.
Ascensore e scale
Serve a chi abita ai piani alti e sospetta di pagare troppo, e all’amministratore che deve spiegare in assemblea un riparto fatto metà a millesimi e metà per altezza di piano. Il calcolatore per le spese di ascensore e scale risolve il dubbio classico, perché chi sta al quarto piano paga più del piano terra. Gestisce il caso del piano terra e le eventuali unità escluse dal servizio, e produce il prospetto da allegare al verbale di delibera.
Lastrico solare
È il caso più litigioso di tutti: il proprietario con l’uso esclusivo da una parte, i condomini delle unità coperte dall’altra. Il riparto delle spese del lastrico solare con la regola di 1/3 e 2/3 mostra a ciascuno quanto spetta per riparazione e ricostruzione, e la pagina contiene due esempi svolti con tutti i conti in chiaro. Se stai per deliberare i lavori in assemblea, porta il prospetto stampato insieme all’esempio più vicino al tuo caso.
Tabella proprietario / inquilino
Se sei inquilino e ti vengono addebitate voci che non ti convincono, oppure proprietario che vuole ripartire solo gli oneri accessori corretti, la tabella di ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino risponde voce per voce alla domanda chi paga cosa. Filtra per voce o per categoria, dal portierato al riscaldamento, e stampa la tabella da allegare al contratto o al conguaglio di fine anno.
Come si calcolano e quando si revisionano le tabelle millesimali
Se il problema non è dividere una fattura ma capire da dove escono i millesimi del tuo appartamento (o se sospetti un errore dovuto a un sottotetto recuperato o a una veranda chiusa), la guida su come si calcolano le tabelle millesimali e quando si revisionano (artt. 68–69 disp. att. c.c.) mostra i coefficienti correttivi e il quorum di maggioranza o unanimità.
Riepilogo rapido: quale articolo del codice civile si applica a ogni spesa
In assemblea la maggior parte delle contestazioni nasce perché si applica la tabella sbagliata alla spesa giusta, o perché non si distingue tra conservazione della proprietà comune, uso differenziato e condominio parziale. Ecco il quadro sintetico delle regole legali:
| Norma | Criterio di riparto | Spese tipiche coperte |
|---|---|---|
| Art. 1123 co. 1 c.c. | 100% per millesimi di proprietà generale (Tabella A) | Tetto comune, facciate, cappotto, cortile, assicurazione fabbricato, compenso amministratore |
| Art. 1123 co. 2 c.c. | In proporzione all’uso potenziale che ciascuno può farne | Acqua potabile senza contatori individuali, riscaldamento centralizzato (quota a consumo UNI 10200) |
| Art. 1123 co. 3 c.c. | Solo tra il gruppo di condomini servito (condominio parziale) | Scale, ascensore, citofono o autoclave dedicati alla sola Scala A o al solo corpo interno |
| Art. 1124 c.c. | 50% per millesimi di proprietà + 50% per altezza di piano dal suolo | Manutenzione ordinaria, adeguamento normativo e sostituzione di scale e ascensori preesistenti |
| Art. 1126 c.c. | 1/3 all’utilizzatore esclusivo + 2/3 ai proprietari nella verticale coperta | Riparazione e rifacimento dell’impermeabilizzazione di lastrici solari e terrazze a livello a uso esclusivo |
Ricorda la distinzione tracciata dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9839/2021): una delibera che modifica stabilmente per il futuro i criteri legali di riparto senza il consenso unanime di tutti i condomini è radicalmente nulla (impugnabile senza limiti di tempo); una delibera che invece sbaglia nel concreto a ripartire una singola spesa in sede di consuntivo è annullabile e va impugnata entro il termine perentorio di 30 giorni (art. 1137 c.c.).
Domande frequenti
Come si calcola la quota di ogni condomino?
In generale si moltiplica la spesa totale per i millesimi dell’unità e si divide per la somma dei millesimi: è il criterio dell’art. 1123 c.c. applicato dal calcolatore dei millesimi.
Come si ripartiscono le spese di ascensore e scale?
Metà in proporzione ai millesimi e metà in proporzione all’altezza di piano, secondo l’art. 1124 c.c.: il calcolatore dedicato gestisce anche piano terra e unità escluse.
Come si dividono le spese del lastrico solare a uso esclusivo?
Un terzo a chi ha l’uso esclusivo e due terzi ai proprietari delle unità coperte, in proporzione ai millesimi, secondo l’art. 1126 c.c.: la pagina del lastrico solare mostra due esempi svolti con tutti i conti.
Chi paga le spese tra proprietario e inquilino?
La gestione ordinaria e i consumi spettano all’inquilino, la manutenzione straordinaria al proprietario, con il portierato diviso 90/10: la tabella dedicata elenca ogni voce filtrabile e stampabile.
Le quote calcolate qui tornano sempre al totale?
Sì: i calcolatori usano il metodo del resto maggiore, così gli arrotondamenti al centesimo si compensano e la somma delle quote coincide con la spesa deliberata.
Perché le quote «tornano» sempre
I fogli di calcolo arrotondano ogni riga per conto suo e a fine consuntivo spunta l’euro fantasma. Questi calcolatori usano il metodo del resto maggiore: gli arrotondamenti si compensano e la somma delle quote è sempre uguale alla spesa.
I criteri degli artt. 1123–1126 c.c. sono derogabili da regolamento contrattuale o convenzione. Prospetti orientativi: non sostituiscono la consulenza di un professionista.